Ingatlan adásvétel menete, lakás vásárlása és eladása

Miután a vásárlás előtti teendőket kipipáltuk, a lehetőségeinkhez mérten meghatároztuk igényeinket és megtaláltuk a nekünk szimpatikus házat vagy lakást, elkezdődhet ennek felmérése. Az ajánlattétel előtt még az alábbi teendők várnak ránk:

• A lakásvásárláshoz feltétlenül szükségünk lesz szakmai segítségre, így, ha kiválasztottuk a nekünk tetsző ingatlant, az első lépés, hogy keressünk egy megbízható ügyvédet vagy szakjogászt, aki a későbbiekben az ingatlan adásvétellel kapcsolatos dokumentumokat elkészíti és felülvizsgálja.
• Fontos, hogy szakember segítségét kérjük az ingatlan ellenőrzésében, illetve a rejtett hibák feltárásában is, ugyanis előfordulhat, hogy olyasmire derül fény, amire később még költenünk kell – jó, ha ezt előre tudjuk, hogy számításba vehessük a döntésnél. Ez a lépés új építésű háznál is elengedhetetlen, sőt, ilyenkor a birtokbaadásra is érdemes szakembert hívni, mert előfordulhat, hogy az első bejárásnál még félkész állapotban láttuk a házat.
• Új építésű ház esetén érdemes utánanézni az építtető referenciáinak, céges hátterének, hogy megbizonyosodjunk róla, stabil háttérrel rendelkező vállalat felelős leendő otthonunk megépítéséért.
• A tulajdonostól kérjük el a tulajdoni lap, illetve az alapító okirat és a működési szabályzat másolatát, ugyanis ezek a dokumentumok értékes információt tartalmaznak az ingatlanról. A tulajdoni lapból tájékozódhatunk arról, hogy a megvásárolni kívánt ház vagy lakás rendezett tulajdoni viszonyokkal rendelkezik-e, a másik két dokumentum pedig társasházi lakás vásárlása esetén elengedhetetlen.
• Ha lakásvásárláson gondolkozunk, tudnunk kell az elővásárlási jogról: akinek elővásárlási joga van, harmadik féllel szemben elsőbbséget élvezhet a lakás megvásárlásában. Ahhoz, hogy egy olyan lakást megvehessünk, amelynél az elővásárlási jog fennáll, minden érintettnek le kell mondania erről a jogáról. Ennek meglétéről társasház esetén a társasházi alapító okiratból, családi ház esetén pedig a tulajdoni lapból tájékozódhatunk, ezért ezeket ügyvédünk közreműködésével mindenképpen figyelmesen át kell olvasnunk, mielőtt döntést hozunk.
• Az ingatlannak lehet úgynevezett haszonélvezője: ez a – tulajdonos által kijelölt, és az ingatlan-nyilvántartásban rögzített – személy birtokolhatja, illetve használhatja az ingatlant. A haszonélvezeti jog akkor is fennáll, ha tulajdonosváltozás történik, tehát mielőtt megveszünk egy házat vagy egy lakást, meg kell bizonyosodnunk arról, hogy van-e haszonélvezője, és ha igen, hajlandó-e lemondani jogairól.
• Ha a tulajdoni viszonyok rendben vannak, és megbizonyosodtunk arról is, hogy az ingatlan per-, igény- és tehermentes, még szükségünk lesz az energetikai tanúsítványra és a nullás közműigazolásra is, amelyeket az eladónak kell igényelnie. Előbbi a lakás energiafogyasztásáról ad információt, utóbbival pedig az eladó bizonyítja, hogy nincs tartozása a közműszolgáltatók felé.

Ha megtaláltuk álomotthonunkat, minden esetleges hibájával tisztában vagyunk, megbizonyosodtunk arról, hogy az ingatlan jogilag is kifogásolhatatlan, és úgy döntünk, hogy szeretnénk megvenni, tisztában kell lennünk a házvásárlás lépéseivel. Mutatjuk, melyek ezek:

• Vevőként nekünk kell ajánlatot tenni a választott házra vagy lakásra – ehhez kérjük ügyvédünk segítségét –, majd megkezdődhet a tárgyalás a vételárról, illetve a foglaló vagy előleg mértékéről, a fizetési ütemről és határidőkről.
• Fontos, hogy tisztában legyünk a foglaló és az előleg közti különbséggel: ha foglaló fizetésében állapodunk meg, tudnunk kell, hogy ez az összeg nem jár vissza nekünk, ha mégsem vesszük meg a házat, ám ha valamilyen okból az eladó dönt úgy, hogy mégsem adná el nekünk, úgy vevőként a foglaló kétszeresét kapjuk vissza. Ha előleget fizetünk, és a lakásvásárlás meghiúsul – akár a vevő, akár az eladó miatt –, a teljes összeget visszakapjuk. Az előleg vagy foglaló mértéke rendszerint a vételár 10%-a, de megegyezés szerint a vevő és az eladó akár el is térhet ettől, illetve az ingatlanirodáknak gyakran saját gyakorlata van erre vonatkozóan.
• Ha az eladóval megállapodtunk, az ügyvédünk segítségével elkészülhet az ingatlan adásvételi szerződés: a dokumentumban többek között szerepelnie kell az eladói jognak, az ingatlanra bejegyzett esetleges terheknek, a fizetésre vonatkozó információknak, illetve a vásárlás, az átadás és a költözés időpontjainak.
• Az adásvételi szerződés aláírása után ki kell töltenünk egy birtokbaadási jegyzőkönyvet is, amelyben rögzítjük az ingatlan esetleges hibáit, illetve a mérőórák aktuális állását is feljegyezzük. A jegyzőkönyv kitöltésekor történik a birtokbaadás a kulcsok átadásával. Ha az eladó esetleg eltitkolt egy hibát (az általa ismert rejtett hibákról is nyilatkoznia kell), ezért ezt a birtokbaadási jegyzőkönyvben sem rögzítettük, a hiba kijavításának költségei az úgynevezett kellékszavatosság értelmében több esetben is az eladót terhelik – attól függetlenül, hogy már hivatalosan is megtörtént az adásvétel. Ezt a dokumentumot teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalnunk, tehát két tanú aláírásának is szerepelnie kell rajta.
• Tudnunk kell, hogy ingatlanvásárlás esetén a vételáron felül számos egyéb költség is felmerül. Ezek közül a legjelentősebb a vagyonszerzési illeték, amely a vételár 4%-a, és csak akkor mentesülhetünk ez alól, ha valamilyen okból illetékmentességre vagyunk jogosultak. Ezen kívül az ügyvéd szolgáltatási díja, az értékbecslés, illetve az átutalás vagy készpénzfelvétel és az esetleges felújítás költségei is ide tartoznak. Ezekkel mindenképp számoljunk, ha lakásvásárlást tervezünk.

Miután lezajlott az adásvétel, még nem dőlhetünk hátra teljesen, ugyanis a költözés kapcsán néhány adminisztrációs teendőt el kell végeznünk. Ne aggódjunk: az ingatlanvásárlással járó feladatok bonyolultabb részén már túl vagyunk, nézzük, mire kell még figyelni!

• A kulcsok átvétele után hivatalosan is a vevőé az ingatlan, így a következő lépés a költözés. Ha a nagyobb bútorok elszállítását nem tudjuk megoldani, vegyük igénybe költöztető cég segítségét.
• A Földhivatalnál jelentetnünk kell a tulajdonosváltozást – jó, ha tudunk róla, ám ezt a lépést általában az ügyvéd hajtja végre.
• Az ingatlan adásvételtől számított 15 napon belül a közművek felé is be kell jelentenünk a tulajdonosváltozást, illetve elkezdhetjük a távközléssel (internet, TV, telefon) kapcsolatos ügyintézést is. A közműszolgáltatóknál megegyezés szerint vagy a vevő, vagy az eladó jár el – az ügyintézéshez szükség van az adásvételi szerződésre és a birtokbaadási jegyzőkönyvre is.
• Használt lakás vagy ház vásárlásánál szükség lehet felújításra, bútorozatlan ház esetén pedig új bútorok beszerzésére is.
• Új otthonunk számára megfelelő védelmet kell teremtenünk: gondoskodjunk lakásbiztosítással arról, hogy baj esetén legyen kihez fordulnunk anyagi segítségért! A megfelelő lakásbiztosítás kiválasztására hagyjunk elegendő időt, olvassuk át a terméktájékoztatókat, ugyanis az egyes ajánlatok között jelentős különbségek lehetnek a biztosítási díjat és fedezeti tartalmat illetően is. Az is eltérő, hogy milyen kiegészítő fedezeteket választhatunk az alapcsomagban foglaltak mellé, és hogyan igazíthatjuk a lakásbiztosítást otthonunk adottságaihoz. Ha használt házat vagy lakást vásárolunk, akkor is nagyon fontos az ingatlanra és személyre szabott biztosítás, ám ha nagyobb összegű korszerűsítést tervezünk, később meg kell vizsgálnunk, hogy még mindig megfelelő védelmet nyújt-e a korábban kötött lakásbiztosítás. Hitelből fedezett ingatlan esetén jellemzően kötelező lakásbiztosítást kötnünk – ilyenkor a hitelnyújtó ajánl nekünk egy biztosítási csomagot. Ezt nem kötelező elfogadnunk, sőt, érdemes ennek ellenére is utánanézni a lehetőségeinknek, ugyanis elképzelhető, hogy a bank által javasolt biztosításnál szélesebb körű védelmet is teremthetünk otthonunknak. Ha mégis ezt a lakásbiztosítást választjuk, de később kedvezőbb feltételekkel új szerződést kötnénk, a hitelszerződés tartama alatt lehetőségünk van akár a biztosítóváltásra is.

TIPP: A Netrisk.hu-n több biztosító lakásbiztosítási ajánlatai közül választhatunk, és lehetőségünk van teljesen a saját és otthonunk igényeire szabni a biztosítást, így valóban azokra a káresetekre biztosíthatjuk magunkat, amelyekre szeretnénk.

Miután felkészítettük otthonunkat az eladásra és meghirdettük a megfelelő platformokon, csak annyi a dolgunk, hogy várjuk a potenciális vevők jelentkezését. Ha ez megtörtént, a következő lépés a leendő vevőkkel történő egyeztetés, és végül az értékesítés. Az alábbiakra kell figyelnünk ebben a lépésben:

• A Földhivataltól szerezzünk be egy friss (90 napnál nem régebbi) tulajdoni lapot, amely a lakás fontos paraméterein (elhelyezkedése, mérete, helyrajzi száma stb.) kívül az ingatlan jogi helyzetét (tulajdonviszonyok, hitel, egyéb terhek stb.) is hitelesen igazolja a leendő vevők számára.
• Miután rendeztük a még fennálló tartozásainkat a közműszolgáltatók felé, eladóként a mi feladatunk kérni egy nullás közműigazolást, illetve az energetikai tanúsítvány beszerzéséről is gondoskodnunk kell. Ez utóbbit az ingatlanügynök is intézheti, azonban minden esetben mellékelnünk kell fotókat például a fűtőtestekről vagy a nyílászárókról.
• Ha sokan jelentkeznek a hirdetésre, a telefonos egyeztetés után érdemes táblázatot vezetni a vevőjelöltek nevéről, telefonszámáról és a személyes találkozó időpontjáról – így jobban átláthatjuk, hogy hányan érdeklődtek lakásunk iránt. Megkönnyíthetjük a dolgunkat, ha kijelölünk 1-2 napot a megtekintésre, és ezekre a napokra próbálunk időpontot egyeztetni minden érdeklődővel.
• Az ingatlan bemutatására mindig készüljünk fel megfelelően: takarítsunk ki, pakoljunk el minden olyan tárgyat, amelyek a lakás hangulatát megtörik (például ruhák a ruhaszárítón) és lehetőleg csak az a családtag tartózkodjon otthon, aki a házat megmutatja. Az ingatlanügynökkel feltétlenül egyeztessünk arról, hogy milyen jellegű kérdésekre válaszolhatunk, és mi a szerepünk a bemutatás során, ugyanis egy rossz szóhasználattal könnyen keresztülhúzhatjuk az ingatlanos terveit az értékesítésre vonatkozóan. Készítsük elő az ingatlanhoz tartozó dokumentációt, hogy kérdés esetén meg tudjuk mutatni a vonatkozó részletet.
• Ha egy érdeklődő úgy dönt, hogy szeretné megvenni a házat, természetesen még nem kerül azonnal sor az adásvételi szerződés aláírására. Ilyenkor aláírhatunk egy úgynevezett ingatlan előszerződést, amelyben a vevő és az eladó arról nyilatkoznak, hogy a későbbiek folyamán nem kötnek szerződést mással és a vételár is változatlan marad – tehát a dokumentum szándékuk komolyságáról tanúskodik. A vevő gyakran egy kisebb, jelképes összeggel is biztosítja az eladót erről.
• Miután a tárgyalás során megállapodtunk a foglaló mértékében, a vételárban és a fizetési határidőkben, a vevő ügyvédje elkészíti az ingatlan adásvételi szerződést. Ezt a dokumentumot nagyon figyelmesen olvassuk át, esetleg keressünk saját ügyvédet is, és vegyük igénybe a segítségét a szerződés felülvizsgálatában. A szerződés aláírására rendszerint az azt elkészítő ügyvéd irodájában kerül sor. Az ügyvédnek feltétlenül jelen kell lennie a szerződés aláírásakor, azonban arra is van lehetőség, hogy az eladó külföldről vegyen részt – például videóhívás keretein belül.
• Az utolsó dokumentum, amelyet ki kell töltenünk, a birtokbaadási jegyzőkönyv: ennek aláírásával az ingatlan hivatalosan a vevő tulajdona lesz, ekkor történik a kulcsok átadása. Ebben a felek rögzítik az ingatlan aktuális állapotát és a mérőórák állását. Ne feledjük: a birtokbaadási jegyzőkönyvet teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, tehát két tanú aláírásának is szerepelnie kell rajta.

Lakáseladás esetén is számolnunk kell bizonyos költségekkel, amelyeket az eladónak kell megfizetnie. Fontos ezekkel tisztában lennünk, hogy ne érhessen minket meglepetés – nézzük, mik az ingatlaneladás költségei!

• Személyi jövedelemadót kell fizetnünk ingatlan eladása esetén, ha azt a vásárlástól számított 5 éven belül adnánk tovább, azonban az ingatlaneladásra SZJA mentesség vonatkozik, ha 5 év letelte után döntünk az eladás mellett.
• A birtokbaadás előtt rendeznünk kell minden tartozásunkat a közműszolgáltatók felé, illetve az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapottal kapcsolatban is felmerülhetnek kiadások, ilyen például a jelzáloghitel rendezése és töröltetésének költsége.
• Ha ingatlaniroda segítségét vesszük igénybe az adásvételhez, közvetítői díjjal is számolnunk kell, amikor az ingatlan eladásának költségeit írjuk össze.
• Az energetikai tanúsítvány beszerzése is az eladó feladata – ennek az ára függ attól, hogy társasházi lakásról vagy családi házról van szó, illetve az alapterület is befolyásoló tényező. Ennek beszerzését az ingatlanügynökünk is intézheti.
• A tulajdoni lap beszerzéséről is gondoskodnunk kell, amelyért szolgáltatási díjat kell fizetnünk, ha hiteles példányhoz szeretnénk jutni – ez ügyben szintén eljárhat az ingatlanügynök is. Nem hiteles tulajdoni lapot évente kétszer díjmentesen tölthetünk le ügyfélkapu segítségével. Fontoljuk meg, hogy elektronikus formában igényeljük ezt a dokumentumot, ugyanis az e-hiteles tulajdoni lap lekérése valamivel olcsóbb, mint a papír alapúé.
• A költözésnek is lehetnek költségei: gondoljuk át, hogy költöztető céget szeretnénk hívni, vagy a nagyobb bútorok szállítását is meg tudjuk oldani.
• Az adásvételi szerződés elkészítéséhez általában a vevő fogad ügyvédet, ám ha szeretnénk saját ügyvéddel is felülvizsgáltatni a dokumentumot, úgy az ügyvéd szolgáltatási díját se felejtsük el a költségek közé sorolni.

Miután megtörtént az ingatlan adásvétel, eladóként már nincs sok teendőnk, csupán néhány logisztikai és adminisztrációs feladat vár még ránk. Az alábbiakat kell megtennünk a folyamat lezárásaként:

• Az egyik fontos feladatunk az ingatlan eladása után a költözés. A költözés határidejét az eladó és a vevő közös megegyezéssel határozza meg, de általában maximum az adásvételi szerződés aláírásától számított 3 hónapon belül kell az eladónak kiköltöznie. A hosszabb, akár 3 hónapos határidő akkor jellemzőbb, ha a vásárláshoz a vevőnek hitelre van szüksége, ám készpénzes vevő esetén inkább kevesebb idővel számoljunk.
• Miután a Földhivatalnál megtörtént a tulajdonosváltozás bejelentése, a területileg illetékes önkormányzatnál is be kell jelentenünk az ingatlan átruházásának tényét.
• A közműszolgáltatóknál is jelentenünk kell a tulajdonosváltozást az adásvételt követő 15 napban – ezt a vevő vagy az eladó is megteheti, a felek általában megegyezés alapján döntik el, hogy ki járjon el ez ügyben. A bejelentéshez szükség van az adásvételi szerződésre és a birtokbaadási jegyzőkönyvre is.
• Ha rendelkeztünk lakásbiztosítással, kezdeményeznünk kell a szerződés felmondását érdekmúlás okán. Ez számunkra semmilyen negatív következménnyel nem jár, és természetesen amennyiben már befizettük az aktuális időszakra vonatkozó díjat, időarányosan visszakapjuk a befizetett összeget.

TIPP: Ha eladás után másik lakást vagy házat veszünk, erre új lakásbiztosítási szerződést kell kötnünk ingatlanunk és ingóságaink védelme érdekében – a Netrisk.hu-n ezt egyszerűen, online megtehetjük.